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Alquileres: los barrios con más oferta y en los que los dueños pueden aceptar “bajas de precio”
SON SEIS LAS ZONAS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES QUE CONCENTRAN LA MAYOR CANTIDAD DE INMUEBLES EN ALQUILER
5 de agosto de 2025
21:11
4 minutos de lectura
Con 3472 inmuebles (22,43% del total), Palermo lidera el ranking de barrios con oferta de alquiler.
La pelea por el precio del alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sigue vigente: cada vez más inquilinos pueden contraofertar las propuestas iniciales. En un escenario donde la competencia entre propietarios se intensifica, conocer dónde se concentran las mayores alternativas de departamentos permite mejorar las estrategias de negociación y lograr condiciones más favorables.
Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres a fines de 2023, la oferta se incrementó un 176,14%, de acuerdo a los últimos datos del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).
Aun así, en el último mes, la oferta en CABA se retrajo levemente un 0,41%, lo que indica una atenuación tras el fuerte crecimiento inicial. Sin embargo, el volumen de propiedades disponibles sigue satisfaciendo la demanda actual.
De acuerdo al informe, la participación de los inmuebles destinados a alquiler de vivienda representa el 14,83% del total del mercado en venta, de los cuales el 95% corresponde a departamentos.
LOS 6 BARRIOS CLAVE PARA PELEAR EL PRECIO
El análisis indica que son seis los barrios que registran la mayor cantidad de unidades en alquiler, agrupando algo más de la mitad de toda la oferta disponible (55,94%):
- Palermo: 3472 inmuebles (22,43% del total)
- Recoleta: 1669 inmuebles (10,78%)
- Belgrano: 1321 inmuebles (8,53%)
- Caballito: 923 inmuebles (5,96%)
- Puerto Madero: 766 inmuebles (4,95%)
- Barrio Norte: 617 inmuebles (3,99%)
Palermo se mantiene como la zona que concentra el mayor nivel de oferta locativa en la Ciudad, con más de 3400 departamentos, seguido por Recoleta y Belgrano. Estos barrios no solo ofrecen la mayor cantidad de opciones, sino también variedad de tipologías y rangos de precio que favorecen al inquilino a la hora de realizar contrapropuestas.
El valor locativo en el mercado de vivienda se encuentra a la baja en términos reales (es decir, por debajo de la inflación) desde enero 2024 a mayo 2025 inclusive. La baja en promedio fue del 32,4%. En algunos contratos ya se observan bajas en términos nominales de los valores locativos.
“Hoy la negociación entre partes es fluida y la realidad es que el propietario tiene menos poder al momento de negociar, porque una propiedad que en 2023 se alquilaba en horas, ahora puede tardar más de tres semanas en alquilarse”, explica Miguel Chej Muse, de Inmobinet Propiedades. Las contraofertas de los inquilinos son cada vez más habituales y aceptadas.
CÓMO SE CIERRAN LOS CONTRATOS HOY
Uno de los cambios más relevantes desde la derogación de la anterior ley es la predominancia de los cierres de contratos en pesos, con ajustes por Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esto ha generado mayor previsibilidad y aceptación tanto para propietarios como para inquilinos. “Antes de la derogación de la ley, los propietarios pedían dólares para no quedar desfasados por la inflación. Pero con ajustes por IPC, tanto propietarios como inquilinos están más tranquilos”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
Actualmente, el 94% de los nuevos contratos de alquiler se pactan en pesos con ajuste trimestral. La duración más solicitada es de 24 meses, y la actualización se basa preferentemente en el IPC del INDEC.
La baja real, y en algunos casos nominal, de los precios de los alquileres es uno de los efectos más visibles de esta nueva etapa. La abundante oferta, la presión económica y la necesidad de ocupar rápidamente las unidades vacías han llevado a los propietarios a flexibilizar sus requisitos.
En este contexto, el mercado del alquiler en CABA muestra una tendencia más equilibrada: ya no se impone la urgencia del lado de la demanda, sino la necesidad del lado de la oferta. Con más opciones sobre la mesa, los inquilinos pueden aprovechar este nuevo escenario para negociar mejores condiciones.
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Fuente: LA NACION
