Alquileres en San Isidro: ¿Es mejor una propiedad cerca del Hipódromo o el Bajo?
Las dos zonas son muy codiciadas por su accesibilidad, servicios y cercanía con la ciudad.
* 19 de enero de 2026
* 05:21
* Tiempo de lectura: 6 minutos
Dentro de San Isidro, hay dos zonas que se destacan: el Bajo y el Hipódromo. Este partido combina lo mejor de dos mundos: la tranquilidad de un barrio residencial, con la cercanía a la Ciudad de Buenos Aires. Con el Río de la Plata, calles arboladas, una fuerte identidad cultural y un perfil familiar consolidado, San Isidro se posiciona como uno de los destinos más buscados del corredor norte para vivir e invertir.
En números, el alquiler de un departamento de dos ambientes en San Isidro se sitúa en $820.291 mensuales, según el último índice de Zonaprop correspondiente a noviembre. Además, el partido se posiciona como la cuarta zona con mayor valor de alquiler del corredor norte. El ranking lo lidera Florida Oeste, con $864.688, seguido por Olivos con $843.228 y Rincón de Milberg, con $830.541.
Dentro del barrio, el Bajo y el Hipódromo, aunque separados por pocas cuadras, poseen diferencias sustanciales. Se distinguen por la tipología de vivienda, el perfil del público, los servicios, la conectividad y, sobre todo, por los precios.
Configuración urbana y tipologías de viviendas
En el Bajo predominan las casas y PHs, mientras que en el Hipódromo se pueden identificar dos áreas: La Calabria, con edificaciones multifamiliares y viviendas unifamiliares, y Las Carreras, donde prevalecen las casas particulares. Estas diferencias responden tanto a cuestiones históricas, vinculadas a las inundaciones, como al código urbanístico, explica Alan Flexer, Gerente de la sucursal de San Isidro en la inmobiliaria Narvaez.
“Las casas más cercanas al hipódromo son más clásicas; es un barrio más antiguo y establecido,” complementa Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima, quien defiende esta área como la “más consolidada”. En contraste, el Bajo presenta viviendas de menor tamaño y con precios más accesibles, lo que lo convierte en un sector atractivo para familias jóvenes, explica Maximiliano D’Aria, Martillero y Director Comercial en D’Aria Propiedades.
Estas diferencias se reflejan en los valores: un departamento de dos ambientes en La Calabria oscila entre US$800 a US$1200 al mes, mientras que un PH en El Bajo se puede encontrar a partir de $850.000, según los avisos publicados en Zonaprop. Sin embargo, la comparación no es estrictamente homogénea, ya que los precios dependen del tipo de producto.
Rentabilidad y acceso a servicios
La rentabilidad también marca diferencias. Según D’Aria, el Hipódromo ofrece una renta anual “más conservadora”, que alcanza el 4%, mientras que en el Bajo ronda el 6%. El profesional explica esta diferencia por los tiempos de vacancia: en la zona más céntrica la absorción es más lenta, sobre todo en casas importantes, mientras que en la zona “más joven” la demanda de alquiler es más dinámica.
Servicios cercanos
Otro factor crucial son los servicios cercanos. El Hipódromo se beneficia por su cercanía al centro comercial de San Isidro, mientras que el Bajo sobresale por su actividad gastronómica, con cafeterías y restaurantes alrededor del río, detalla Mieres. La accesibilidad, especialmente los medios de transporte público, también es un punto crucial. ”San Isidro tiene una conectividad excelente y veloz tanto para el automovilista como para quien utiliza transporte público,” afirma Salaya Romero.
Sin embargo, si hay que elegir una zona, D’Aria sostiene que el Hipódromo es la ganadora, ya que cuenta con acceso directo al Tren Mitre, múltiples líneas de colectivo sobre Avenida Centenario y salida rápida a Panamericana por Márquez o Dardo Rocha. Aunque el Bajo tiene un entorno privilegiado, sus accesos son más angostos y está más alejado del transporte masivo.
Nuevos emprendimientos
Aunque en estas zonas no abundan las opciones de nuevos emprendimientos, en los últimos años surgieron proyectos en La Calabria. “Al haber más unidades multifamiliares, hay más oferta,” explica Flexer. Entre los emprendimientos se encuentra Terreo 84, con seis unidades residenciales: tres de ellas de dos ambientes desde US$200.000 y tres de tres ambientes desde US$230.000. También Los Alpes, una edificación de 18 departamentos con unidades de dos ambientes desde US$150.900 y de tres ambientes desde US$206.400, que estará lista en 2027.
Entonces, ¿el Bajo o el Hipódromo?
Ambas zonas tienen su encanto y apuntan a diferentes públicos, lo que hace que la decisión no sea sencilla. “Si el objetivo es alquilar para vivir, la zona del Hipódromo ofrece una mejor relación precio-calidad y más accesos,” argumenta D’Aria. En cambio, para la inversión, el Bajo presenta más beneficios: “defiende mejor el valor de reventa y tiene salida inmediata tanto para venta como para alquiler.”
Sin embargo, algunos observan que ambos sectores son complementarios: “En un momento en el que hay poca oferta en las dos zonas, se potencian entre sí, y la decisión depende de lo que le sirva más al cliente,” concluye Mieres.
San Isidro se ha convertido en una “ciudad de 15 minutos”, donde a corta distancia conviven colegios, universidades, clubes, oficinas, centros comerciales y viviendas para distintos presupuestos. Esto significa que, aunque sean sectores diferentes, comparten un mismo beneficio: pertenecen a uno de los mercados más consolidados del norte del GBA.
Fuente: Manuela Viñales
