Rentabilidad de Alquileres en CABA: ¿Cuáles son los Barrios que Más Pagan?
La rentabilidad volvió a mostrar signos positivos, pero hay barrios mejor posicionados que otros en CABA para hacer esta inversión.
22 de abril de 2026
18:16
¿Volvió a ser negocio comprar para alquilar? Es la pregunta que resuena en un mercado inmobiliario en el que los valores de venta comenzaron a recuperarse, a pesar de que en los últimos meses la suba se moderó significativamente luego de una importante caída pospandemia, a raíz de que el crédito hipotecario volvió a estar sobre la mesa de los argentinos.
Los analistas coinciden en que, si los préstamos a largo plazo logran masificarse, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres. Más inquilinos convertidos en propietarios implicaría una demanda menos presionada y, en consecuencia, valores de alquiler con menor margen para seguir subiendo. Encaminado el 2026, el escenario combina señales de estabilización con una sensibilidad todavía alta a la macroeconomía y, en particular, al acceso al crédito.
A esto se suma otro dato clave: tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Aún así, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que funciona como un techo natural para nuevas subas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.
La renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos publicados en la ciudad de Buenos Aires subió y se ubicó en 5,62%. Es decir, se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, 6,4% menos de lo requerido un año atrás, de acuerdo al informe realizado por la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
Cuáles son los Barrios Más Rentables de la Ciudad
La verdadera diferencia aparece al mirar el mapa de la Ciudad. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. Un dos ambientes en Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, La Boca y Parque Patricios superan el 7% anual de renta bruta, posicionándose como las zonas más atractivas desde una lógica estrictamente inversora.
Se trata de barrios históricamente relegados por el comprador final, pero que muestran números contundentes cuando se los analiza desde el rendimiento. Menor valor por metro cuadrado y alquileres que se sostienen.
En la vereda opuesta aparecen los barrios premium. Puerto Madero, Núñez, Palermo, Belgrano y Colegiales tienen rentabilidades más acotadas, que oscilan entre el 3,7% y el 4,9% anual.
Puerto Madero es el barrio con la rentabilidad más baja de la ciudad. Al hacer la diferencia por cantidad de ambientes, el ranking de rentabilidad queda conformado de la siguiente forma:
Los Barrios con los Monoambientes Más Rentables:
– Parque Avellaneda: 7,6%
– Lugano: 7%
– Parque Patricios: 7%
– Vélez Sarsfield: 6,8%
– La Boca: 6,9%
Dos Ambientes:
– Villa Lugano: 10,2%
– Nueva Pompeya: 8,1%
– Parque Avellaneda: 7,8%
– La Boca: 7,6%
– Parque Patricios: 7,2%
Tres Ambientes:
– Villa Lugano: 8,8%
– Parque Avellaneda: 7,5%
– San Cristóbal: 7,1%
– Constitución: 6,9%
– Parque Patricios: 6,6%
Los Barrios Menos Rentables
Por el lado contrario, los barrios que presentan los precios de venta más caros tienden a ser los que menos renta bruta anual generan. En este caso, al igual que con los que mayor rentabilidad ofrecen, las zonas se repiten entre las diferentes tipologías:
Puerto Madero, el que menor ganancia genera:
– Monoambientes: 4%
– Dos ambientes: 3,7%
Palermo:
– Monoambientes: 4,6%
– Dos ambientes: 4,5%
Núñez:
– Monoambientes: 4,8%
– Dos ambientes: 4,5%
– Tres ambientes: 3,7%
Belgrano:
– Monoambientes: 4,7%
– Dos ambientes: 4,6%
– Tres ambientes: 4,1%
Colegiales:
– Monoambientes: 4,8%
– Dos ambientes: 4,9%
– Tres ambientes: 4,9%
Para el caso de los tres ambientes, dos barrios que se destacan dentro del top five, pero que no figuran entre los menos rentables en las demás tipologías, son: Retiro, con un 4,3%, y Villa Devoto, con un 4,7%.
