Departamentos en CABA: ¿Cuánto cuesta hoy un 2 ambientes y dónde están las oportunidades?
CUÁLES SON LAS ZONAS MÁS CARAS Y LAS MÁS BARATAS.
MAPA INTERACTIVO CON TODOS LOS VALORES, BARRIO POR BARRIO.
Los precios de venta de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) han retomado la suba tras varios meses de estabilidad. Aunque el ajuste es leve, marca un cambio de tendencia en un mercado que venía planchado y que ahora empieza a mostrar señales de movimiento.
El dato surge de un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, que muestra que el valor del metro cuadrado subió un 0,2% en febrero y se ubicó en U$S 2.455. En los últimos 12 meses, el incremento acumulado fue del 3,6%.
En paralelo, las escrituras y el crédito hipotecario siguen mostrando señales mixtas. Mientras el volumen de operaciones se mantiene por encima de los mínimos históricos, la proporción de compras con hipoteca cayó en comparación con el año pasado. ¿Qué significa esto para quienes quieren comprar, vender o invertir?
Precios de departamentos en CABA: ¿Cuánto cuesta comprar hoy?
En febrero, el metro cuadrado en CABA se ubicó en U$S 2.455, luego de tres meses sin variaciones. Hoy, los valores promedio por tipo de unidad son:
– Monoambiente: U$S 108.337
– Dos ambientes: U$S 129.998
– Tres ambientes: U$S 178.850
Estos precios pueden variar según el estado, la ubicación y la antigüedad del inmueble.
BARRIOS MÁS CAROS Y MÁS BARATOS PARA COMPRAR UN DEPARTAMENTO
LOS MÁS CAROS:
– Puerto Madero: U$S 6.152 por m2
– Núñez: U$S 3.413 por m2
– Palermo: U$S 3.390 por m2
LOS MÁS ACCESIBLES:
– Villa Lugano: U$S 1.098 por m2
– Nueva Pompeya: U$S 1.478 por m2
– La Boca: U$S 1.560 por m2
La brecha entre el barrio más caro y el más económico supera los U$S 5.000 por metro cuadrado, una diferencia clave a la hora de evaluar presupuesto y potencial de valorización.
Escrituras e Hipotecas: ¿Qué está pasando con las operaciones?
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en enero se registraron 3.423 escrituras. Es un 6% menos que en enero del año pasado. Sin embargo, es un volumen 2,5 veces mayor que el mínimo registrado en enero de 2022.
Un dato relevante es que el 22% de las operaciones se hicieron con hipoteca, cuatro puntos porcentuales menos que un año atrás. Esto refleja que el crédito sigue activo, pero con menor peso relativo en el total de ventas.
Costo de construcción: ¿Cómo impacta en los precios?
El costo de construcción medido en dólares (índice CAC) subió en febrero un 7,5%. Sin embargo:
– En lo que va de 2025 bajó un 6,7%.
– En ese mismo período, el precio de las propiedades subió 5,4%.
Esto permitió una recuperación parcial del margen para desarrolladores, aunque construir hoy cuesta 3,2 veces más que en 2020, cuando se registró el valor más bajo de la serie.
¿Cuánto cuesta una casa en CABA?
El mercado de casas muestra una dinámica distinta a la de departamentos. En febrero de 2026:
– El metro cuadrado promedio se ubicó en U$S 1.816.
– Bajó un 0,3% en el mes.
– En el acumulado del año cae 0,5% en dólares.
Valores promedio según tamaño:
– Casa 3 dormitorios: U$S 302.177
– Casa 4 dormitorios: U$S 482.194
Los precios de las casas se siguen ajustando a la baja en dólares.
BARRIOS MÁS CAROS Y MÁS BARATOS PARA COMPRAR UNA CASA
MÁS CAROS:
– Palermo: U$S 3.225
– Belgrano: U$S 2.976
– Recoleta: U$S 2.374
MÁS ECONÓMICOS:
– La Boca: U$S 697
– Villa Soldati: U$S 720
– Nueva Pompeya: U$S 786
Mejores barrios para invertir en CABA en 2026
La relación alquiler/precio subió en febrero y se ubicó en 5,33% anual. En promedio, hoy se necesitan 18,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 2,3% más que hace un año.
BARRIOS CON MAYOR RENTABILIDAD BRUTA:
– Villa Lugano: 9,6%
– Nueva Pompeya: 8%
– La Boca: 7,5%
MENOR RENTABILIDAD:
– Puerto Madero: 3,5%
– Núñez: 4,2%
– Palermo: 4,3%
En general, los barrios más caros ofrecen menor rendimiento porcentual, mientras que las zonas con valores más bajos presentan mejores retornos.
Comprar una propiedad: ¿Qué tener en cuenta antes de tomar una decisión?
Hoy el mercado muestra estabilidad y mayor volumen de operaciones que en 2022. En el caso de estar buscando propiedades para hacer una inversión, algunos barrios del sur de la Ciudad ofrecen rentabilidades más altas.
Hoy los departamentos muestran una leve recuperación de precios, mientras que las casas siguen ajustando a la baja en dólares. La decisión dependerá del presupuesto y del tipo de renta buscada.
La diferencia entre zonas premium y barrios más accesibles es amplia. En un contexto donde los precios vuelven a moverse, contar con información actualizada es fundamental para tomar una decisión con datos concretos y no solo con expectativas.
Fuente: Silvana Saldisuri
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