Los datos que confirman que es el momento “perfecto” para comprar un departamento
A pesar de la tormenta que enfrenta un sector clave de la economía como la construcción, hay variables que anticipan que los valores de los inmuebles seguirán creciendo.
* 28 de julio de 2025
* 07:44
Las ventas de propiedades crecen desde hace 41 meses consecutivos. En junio se firmaron un 36% más de escrituras en la ciudad de Buenos Aires que en el mismo mes del año pasado. Son casi 30.000 escrituras en los primeros seis meses del año, lo que implica casi un 50% más que en el mismo período de 2024. Con estos números, la foto del mercado inmobiliario es alentadora, pero no exenta de tensiones en un escenario que no es igual para todas las partes. “Los que compiten con la importación, pierden; los que dependen del movimiento de mercado, crecen; y los que dependen de la apreciación, dependen del mercado”, analizó el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria, durante la presentación que realizó en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION. “Para la construcción es peor; para la compra, mejor”, sintetizó.
Los barrios que de un día para el otro se poblaron de carteles de venta. Hoy hay una grieta entre los desarrolladores que les cuesta vender los departamentos en construcción y los brokers inmobiliarios que disfrutan del viento de cola del usado, que son hoy los reyes del mercado. “Estamos incómodos, el negocio del desarrollo inmobiliario atraviesa un momento de transición”, expresó uno de los referentes del sector. En números, el costo de construcción medido en dólares subió un 1.2% en junio, pero si se analiza desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, acumula un aumento del 126%, según datos de Zonaprop. “Construir hoy cuesta 3.4 veces lo que costaba en octubre de 2020 (mínimo de la serie) y un 46.6% por arriba del promedio 2012-2024”, detalló Leandro Molina, director de clasificados de Quintoandar, el grupo dueño de Zonaprop. Un incremento impulsado principalmente por el aumento de los salarios en dólares, una variable que representa más del 50% del costo de construir.
Nadie duda que la economía argentina atraviesa un reacomodamiento de precios. “Lo que se analiza es la coyuntura: se devaluó el dólar en todo el mundo y en la Argentina aumentó todo menos los inmuebles en construcción”, aclaró Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, que este año estuvo más activa que nunca: volvió a comprar tierra en la ciudad de Buenos Aires –no la hacía desde 2017– y hasta una empresa.
El costo de la construcción aumentó un 126% desde octubre de 2023, según Zonaprop. “Estamos mal pero vamos bien” es la sensación generalizada de la mayoría de las industrias, y esta no está exenta. Lo que pasó en los últimos años es que el dólar iba delante de la inflación y los desarrolladores tuvieron márgenes generosos. “Los precios en dólares estuvieron estables o a la baja desde abril de 2018. O sea, están atrasados en un contexto de inflación en dólares en el mundo del 5% anual”, adelantó Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido, que cuenta con 30 emprendimientos entre los terminados y los que tiene en ejecución.
La diferencia entre línea municipal y línea de construcción se vuelve relevante en un escenario donde la construcción enfrenta una transición de un equilibrio inestable. Según de la Serna, el costo de construcción está 50% por arriba del promedio de los últimos 10 años, mientras que el Merval está al 77% y los precios no subieron más de 20%. “Esto significa que quien compra hoy se va a encontrar con mejores precios que a futuro”, coincidieron los empresarios.
¿China puede bajar el costo? Sobre el impacto del gigante asiático en la estructura de costos, los empresarios fueron cautos. La incidencia que tiene real en el costo es relativamente baja y el riesgo que uno asume al importar —sobre todo terminaciones— es alto.
Los créditos hipotecarios se enfrían. Desde mediados de 2024, este tipo de crédito fue un gran impulsor de la demanda de los departamentos usados, pero las escrituras firmadas con hipotecas en junio en la ciudad de Buenos Aires delatan los primeros indicios de enfriamiento. Si bien hubo un crecimiento del 957,4% con respecto al mismo mes del año pasado, tuvieron una caída del 6,46% en relación a mayo.
La comparación histórica refleja el largo camino que la Argentina tiene por recorrer. González Rouco explicó que el período 2020-2023 fue el peor de la historia argentina en términos de nuevos créditos y de volumen de mercado. Hoy, el crédito hipotecario representa apenas el 0.2% del PBI.
De cara al futuro, además de los desafíos de la macro se enfrentan a cambios en la forma de construir. La eficiencia es clave en el nuevo escenario. Si te regalan energía, nadie aísla las paredes, porque es más barato no hacerlo. A medida que se normaliza la economía, se normaliza el país.
En conclusión, aunque el mercado inmobiliario enfrenta tensiones, los datos sugieren que es un buen momento para comprar un departamento. Con precios que se espera que aumenten en el futuro y un sector en transición, la oportunidad para los compradores está presente.
Por Carla Quiroga
