Precio de las propiedades sin el cepo cambiario: esto es lo que hay que saber
Luego de seis años de que existiera esta restricción, el mundo de las propiedades se reconfigura.
* 22 de mayo de 2025
* 10:28
El mercado inmobiliario está en constante cambio: cómo impactó la salida del cepo. En un contexto donde la demanda de propiedades es alta, la eliminación del cepo cambiario era “el hito” que quedaba pendiente en el sector para despegar, según especialistas.
Con el crédito hipotecario despertando en Argentina y 24 bancos dispuestos a financiar, la eliminación de la restricción cambiaria se percibe como una medida crucial para agilizar las operaciones y mantener viva la demanda. Pero, a un mes de dicha eliminación, ¿cómo reaccionó el mercado y qué hay que tener en cuenta para operar en una economía donde se puede acceder libremente a la moneda americana?
“Tasén bien y no maten el bolsillo de Doña Rosa”: el sorpresivo reclamo de los que construyen proyectos inmobiliarios. “Mejoraron la calidad de las consultas y los compradores están más decididos”, señala Martín Boquete, director de Toribio Achával, y añade: “Además, veo que la demanda empezó a aceptar precios más altos y noto expectativa sobre los anuncios que se esperan relativos a poder usar los dólares bajo el colchón para comprar”.
La noticia fue mejor de lo esperado. Las consultas permanecen en niveles muy altos. Muchos anticipaban que el tipo de cambio oficial libre se ubicaría cerca o dentro de la banda cambiaria superior (entre $1000 y $1400), pero ocurrió lo contrario, ya que se posicionó en la banda media inferior. Esto demuestra que hay mucha confianza en el gobierno y que está logrando mantener estabilidad macro y cambiaria, algo central para el mercado inmobiliario.
El broker también destaca que la devaluación fue muy baja: “De hecho, el IPC está convergiendo a niveles menores del punto inicial, algo que no era esperado, ya que anticipaban que la inflación iba a subir entre un 3,5 y 6%, pero estamos nuevamente debajo del 3%, algo muy importante para la confianza, para la macro y para el mercado de emprendimientos que se ajusta por CAC.”
También resaltan el impacto positivo de las elecciones en la Ciudad de Buenos Aires. En épocas de elecciones, suele haber mayor volatilidad cambiaria y menor cantidad de operaciones, pero el hecho de que los resultados hayan sido favorables para el Gobierno implica un acompañamiento y expectativas positivas en el sector.
Algunos especialistas, sin embargo, no perciben un impacto significativo en el mercado. “Es positiva la eliminación del cepo, pero no mueve la aguja. Vemos más consultas, pero se deben a la estabilidad y a que el usado sigue siendo favorable en relación al pozo”, analiza Diego Cazes, director general de LJ Ramos.
¿Y el crédito hipotecario?
Los expertos explican que, en el caso de los inmuebles usados, que son las propiedades que hoy se pueden comprar con préstamo hipotecario, la salida del cepo siempre ayuda a agilizar las operaciones y aporta mayor previsibilidad. “El efecto más positivo es que las firmas con crédito son más rápidas”, asegura Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades.
“Es una buena señal saber que no se seguirá disparando hacia arriba la cantidad de pesos que vas a necesitar para los mismos dólares, a la hora de pedir un préstamo, algo que habla de estabilidad, apertura, certidumbre y agiliza las operaciones.” Además, implica menos ingresos para calificar a un préstamo y menos cuota mensual del crédito, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
En palabras simples, el proceso de solicitud del crédito se volvió más sencillo, ya que, dada la banda de fluctuación establecida entre $1000 y $1400, se sabe que el dólar no superará esa barrera, lo que reduce la inestabilidad al hacer la operación.
Rozados aclara que, en este escenario, el usado no se devaluó, sino que se depreció (disminuyó el valor) en pesos. Dado que el dólar utilizado para las operaciones con crédito hipotecario era el MEP y este cerró el viernes 11 de abril previo a la salida del cepo en $1362,74, al compararlo con el oficial hoy -que se está utilizando para comprar dólares y adquirir propiedades- que está a $1175: si alguien quería comprar una propiedad con crédito hipotecario de US$100.000, el viernes anterior a la salida del cepo necesitaba $136.274.000, pero hoy necesitaría $117.500.000, es decir, $18.774.000 menos.
En las últimas semanas, 12 bancos volvieron a subir las tasas de interés para solicitar un préstamo hipotecario, lo que encarece esta herramienta y reduce la cantidad de personas que pueden acceder a este instrumento y, por ende, a la casa propia.
¿Qué pasará con los desarrolladores inmobiliarios?
Aunque crece la demanda por los inmuebles usados (las propiedades a las que se puede acceder con un crédito hipotecario), también aumenta la inquietud de los desarrolladores inmobiliarios. “A un mes del levantamiento del cepo, noto preocupación de los desarrolladores por el costo de la construcción expresado en dólares; están todos viajando a China para preparar importaciones”, comparte Boquete.
Efectivamente, en medio de un mercado que acumula un aumento en los costos de construcción en dólares del 98% desde octubre del 2023, según datos de Zonaprop, los precios promedio del m² se incrementaron solo en un 11,13% en el mismo periodo, lo que mantiene en vilo a los desarrolladores que analizan cómo vender, obteniendo una ganancia que les permita volver a encarar una obra.
“El sector que más se beneficia dentro del mercado inmobiliario es, sin duda, el del residencial usado, porque todavía tiene precios a términos reales del 2006 y aún queda mucha oferta.” Uno de los indicadores que pronostica buenos augurios y que fue señalado como esencial por varios jugadores del sector es la absorción del stock de propiedades usadas en venta. Ari Milsztejn, CEO de Grupo AM Internacional, reconoció recientemente en la Expo construir: “No quedan más de seis meses de stock del usado; el crédito hipotecario lo va a impulsar y atrás tiene que venir lo nuevo, para apalancar esa falta de stock.”
Por María Josefina Lanzi
Fuente: María Josefina Lanzi
